去年GTA中新近完工的公寓中约有一半是作为租赁投资购买的，而这些投资者在结算费用之前可能实现了约155％的回报
一项新的研究发现，去年在多伦多地区购买公寓的所有投资者中，近一半投资者没有足够的租金来支付他们的持有成本，尽管他们的房产价值上涨了很多。
根据CIBC和Urbanation的研究，2017年拥有新单位的投资者中，不低于44％的投资者的现金流为负值 - 即他们的租金收入低于支付抵押贷款和公寓费用所需的金额，一家市场分析公司。
尽管这些投资者中有45％每月的投资额不足500美元，但还有20％的投资者每个月的投资额在500美元到1,000美元之间。而且每月超过1000美元的比例为34.5％。
“我们现在知道，他们中的很多人现金流为负值，但他们的投资也很好，”CIBC世界市场公司副首席经济学家本杰明·塔尔说。“问题是他们会开始出售吗？”
2017年，购买公寓用于出租的投资者占大多伦多地区所有新建单位的48％。这些单位的转售价格 - 其中大部分是在市场蓬勃发展之前于2011年至2013年间购买的 - 2017年平均每平方英尺817美元，比平均每平方英尺541美元的预售价格上涨51％。平均五年之间的时间单位之间的预售 - 或从开发商购买之前建设 - 以及它们何时完成。
研究发现，假设首付20％或75,000美元 - 平均支出 - 这些投资者在结清成本之前实现了155％的回报。
“这种回报比过去更强，这主要是由于我们在过去几年中的价格上涨所致，”Urbanation的高级副总裁Shaun Hildebrand表示。“但是当你剥去所有层时，你会发现一些弱点。”
事实上，投资者还支付了更高的抵押贷款利率，其中30％的人支付了超过6％的利率，16％的投资者支付了超过9％的利率。
Hildebrand说：“正是这些投资者抵御利率上升，现在租赁管制为市场创造了一些脆弱性。” “这一点似乎已经包含了风险，但在未来几年投资的经济可能会变得更具挑战性。”
他警告说，由于供应紧张和需求飙升，目前公寓价格的上涨不会持续下去。GTA目前正在建设大约6万个新单位，预计从现在到2021年每年将新建2万个单位。
“毫无疑问，未来三到四年内交付的数量将比过去四到五年多，”希尔德布兰德说。“因此，从这个意义上说，市场对抗供应增加，而且在过去三到四年内我们看到的价格和租金增长不会再重演。”
为了支付今年预售单位的运输成本，并计划于2021年完成，如果抵押贷款利率没有变化，那么在未来四年中，有20％首付的投资者需要将租金提高17％研究发现。如果抵押贷款利率上涨100个基点，那么在这段时期里，租金需要增加28％，如果利率上升200个基点，则需要增加39％。
但是，如果负现金流的人决定列出他们的财产，那么可能会有一线希望。塔尔表示，如果所有月跌逾500美元的投资者选择出售，进入转售市场的单位数量将只占该市每年的公寓供应量的3.4％，Tal说。
“你可能会有更少的需求和更多的供应，”Tal说。“这只会导致市场的健康放缓。”
专家建议 I 公寓投资的最佳方法是，买旧的
在过去的五年里，你可以做出多伦多地区最好的公寓投资？也许在预售中的甜蜜交易可能会值得更多，当它最终完成时，或者你打算在King West打赌一个全新的顶层公寓将会增加价值。
根据Urbanation公司编制的数据，自2012年以来，各公寓土地的估价增幅最大，均为1994年以前建成的复合体，而前五大收入人员中有三人在20世纪80年代完工。根据多伦多房地产局的销售数据，Urbanation的高级副总裁Shaun Hildebrand发现了23座建筑，由于公寓景气增长，单位价格翻了一番多。
“从统计的角度来看，这是非常合理的：市场的基数很低，增长速度很快，起始点很低，他们可以享受最高的百分比收益，因为单位欣赏和翻身，”希尔德布兰德先生说。“你可以看到，大部分建筑物主要位于怡陶碧谷和士嘉堡，单位面积平均超过1000平方英尺。”
交易有多好？假设您在33 Elmhurst Ave的Atrium 1购买了1,856平方英尺的公寓。在2012年的北约克（这是当年出售单位的平均规模，这是一个小样本，因为该建筑物的223套房中只有8个可以交易）。那时，每平方英尺的平均价格是256美元，所以它可能花费约47.5万美元。在2017年，只售出13个单位，但平均销售价格为每平方英尺586美元（平均规模较小，为1550平方英尺），因此同一单位价值至少为108万美元。每平方英尺价格上涨129％，是该市的最高回报率。
名单上最古老的建筑是位于Burnhamthorpe路812号的Millgate Manor。在Etobicoke，于1974年注册。它的平方英尺销售价格在五年期间跳升了101％，这意味着1,321平方英尺单位的平均销售价格从2012年的276,000美元下降到2017年的554,800美元。
当有这么多新的供应进入市场时，这些日期公寓的兴趣是什么？
Hildebrand先生说：“老房子往往比新建房屋拥有更高的两居室单元份额，这在一定程度上已经成为低层住宅的替代产品，已经让许多人望尘莫及。”
Ryerson大学城市建筑研究所的一份报告，一份Urbanation做出了贡献，同时也指出了可能会延续这些单位的竞争和价格增长的人口冲突。“2016年和2026年之间，35至44岁的支架预计将增长207,000居民，推动对更大，更适合家庭住房的需求增加。” 报告称，那些年龄老化的千禧一代将成为“缩水分子”，超过48.4万65岁及以上的老年人队伍将寻找相似大小的单位。
即使这些老旧单位没有很多投入市场（我们的名单中仅包含2017年售出的315个单位，与2012年的298个单位相比略有增加），但它们仍然比市中心的全新公寓更便宜，每平方英尺1,000美元。来源：Globe Mail and Urbanatio
