说个真事儿。
金库君的姥姥姥爷虽然已经年过八旬，但身体硬朗吃嘛嘛香，他们从十几年前就成为“候鸟”大群中的一员——冬季去海南，春秋在成都，夏季回北方避暑，老年生活很是丰富。但毕竟年岁日渐高了，不想再来回折腾，而且觉得成都的冬天也没那么难熬，就决定长期在锦官城生活了。
在成都的第一个冬天刚刚过去，前几天老两口在家里的微信群中发了这样一段话：
从老人嘴里听到“投资”、“还本付息”、“优惠入住”这些词组就会让人精神紧张，因为你不仅得查明事实，还得考虑万一是骗局如何跟老两口沟通。由于金库君专业关系，这个任务就交给我了。
如何查询一个企业
开启调查之路。首先自然是查询它的工商登记信息。
嗯，至少是合法注册公司，虽然注册资本不少，但认缴金额并不能代表实缴金额，很多非法集资平台的注册资本还写着几千万呢。然后再看他的经营范围，现在没有正规的养老服务审批手续，只打着“养老服务”的旗号做其它生意的企业太多了。
好吧，它也确实有民办养老资格。那么最后一个杀招——用“小城故事养老院+骗局”百度一下。为什么家里人认定了这是一个骗局呢，因为在提出要住进这个公寓之前的前两周，老两口经常早上六点半被组织集合，和其他老头老太太一起乘坐旅游大巴去成都周边游玩，参观牡丹园、果园、风车园（参观的就是这个老年公寓），这与他们之前被骗购买什么阿胶、床垫、理疗的套路一模一样。
不负众望的，让我查到了它的不少黑历史，很多老人的子女在网上发帖询问，怀疑自己的父母遭遇的骗局。其中有两条来自于“当地政府留言”板块，并得到了官方的回复。这两条留言都在询问“小城故事”这个项目是否具有民办养老资历，以及收取的3-5万元不等的预付服务费是否合法。
从官方回复上可以看出这个项目的资质在官方确实真实可查，但收取保证金的行为也确实违规。
然而这条留言的时间是2016年，另外一条留言是2017年，到现在2018年这种收费行为依旧存在。除此之外，在工商信息查询页面可以看到，“小城故事”在2018年4月做过一次服务范围的更改，在经营项目中加入了“养老服务”，也就是说在这之前它并没有民办养老机构资历。
综上所述，姥姥姥爷心仪的“小城故事”确实有相应的资质，但他的运营方式风险不小。目前国内打着养老社区、养老公寓的骗子不少，但今天我们不说那些一眼就能看出来的纯骗局，只说说像“小城故事”这样合规的老年公寓。
老年公寓可不是用来养老的
首先来看看老年公寓是什么。国内很多推销人员会故意混淆养老院、敬老院和老年公寓的概念，让很多人以为老年公寓也会像其他养老机构一样，大家住在一栋楼的不同房间里，平时聚在一起打打麻将、搞搞合唱队；万一生病有专业护理人员照顾，家人可以探望，像小朋友的幼儿园一样。
然而老年公寓的本质是公寓，公寓是房产，这也就是为什么只有老年公寓投资项目，却没有人去投资敬老院。那么这个投资项目是在投什么呢？当然是房子本身了，所以给老年公寓交钱并不是在养老，而是在买房。
和大家合住的养老院不同，老年公寓大多以单元楼形式存在，常常为酒店式，可能二三十平米一间房，也可能是更大的套房。每家每户独立性很强，从外观来看和一般的小区没有区别，入住者可买可租。和其他商住房一样，老年公寓会有产权，但大多房产用途是“商业”而非“住宅”。
为了吸引老年人入住，开发商会配备老年活动室、医疗室、小食堂和医护人员，但这些和养老院的形式不同，可以算作一种物业服务，相应的会收取物业费。但这些开发商事先保证的配备最终能实现多少？小区外部的医院、超市、老年大学能不能建成，房间内部的洗衣机、冰箱、24小时热水能不能实现都是风险所在。毕竟普通楼盘经常发生“池塘里的鱼都被天鹅吃了，天鹅吃完鱼就飞走了，路边的小葱再有一百年就能长成参天大树了”这种事情。
老年公寓的正确投资姿势
近两年时兴的老年公寓就是养老社区，在国外已经有比较成熟的体系，是开发商在楼盘周边建造匹配的服务机构，以保证楼盘对老年人的专属性特征。既然是楼盘自然接受外部投资，但正规的投资绝不是提前缴纳3—5万元，保证每年一定收益，多少年还本这种看起来和非法集资没什么差别的方式。
目前在国外正规的老年公寓投资渠道有三种：
1. 私募基金，比如最近国内在引进的REITs，一个有钱的大佬买下养老地产，自己运营或委托给专业机构；没钱的普通投资者来投资这个大佬，赚到的钱大佬和其他人一起分。
2. 股权投资，投资者买开发商的股份参与到地产的开发和后期运营中。
3. 直接买房，出租或委托，不过作为房东享受全部的房价升值，就要承担装潢维修成本和流动性差的风险。
无论哪一种都需要金融牌照或复杂的交易手续，绝不是简单的把钱交给某个企业甚至个人，就能保证你的收益甚至未来几十年的入住优惠。（对了，我们国家租赁法里有规定，我们租赁的合同不管以任何形式签订，超过20年的部分国家的法律都是没有保障的）。甚至还有一些老年公寓的条件是要老人们先交80——100万，预先支付未来几十年的租金，这完全就是非法集资和庞氏骗局的雏形嘛。
我一直比较推崇我大学老师的养老观点，她连超过180天的银行理财都不买，她说：养老钱首先是活命钱，如果身体一旦出现问题，我需要拿这些钱来救急，就算又金山银山，变现不了也没用。
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