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从事养老行业以来，经常听到一句话就是“做养老不赚钱”。

作为从事财务管理工作10余年的我来说，职业敏感度让我首先为这句话打个问号。“如果不盈利，机构该如何生存，那么，许多从事了5年、10年、甚至超过20年的机构，是如何坚持下来的呢？为什么还有很多机构，从一家开始，发展到多家连锁？如果无法盈利，那么连锁的结果，必然是亏损的叠加，完全无法维系。

于是，带着这些问题，从5年前踏入养老行业的开始，作为职业爱好，便注意搜集各种养老设施运营的数据、对其进行测算和分析，与从业的管理者交流，了解他们的投资额、经营状况、资金状况等。

更有幸的是，这期间，我们团队承接了一个民办民营养老机构的委托管理项目。这家机构有500张床位，一期300张，作为半自理不自理区域的全权管理者，对养老机构整体经营管理有了深刻的理解，合同期内圆满完成了托管任务——将入住率从20%提升至80%以上、招聘和培养了一直稳定的管理和服务团队的同时，也对养老机构的各项收入支出项目、营运指标等有了全面的认识。

回到开头的那句话“做养老不赚钱”，我认为，存在以下三个误区。之所以将这些误区总结出来，是为了给即将投资养老行业的投资者、经营管理者，提供建设性思考方法。

这里探讨的，是围绕着养老事业的最基本形式——养老机构，为核心主体来考虑的。因为养老机构（包括养老地产、居家养老中心等养老设施实体等衍生形式），是养老行业中相对最复杂的一种形式，把它核算清楚，其它形式，如老年金融产品、信托产品（Reits)、保险产品等领域，都可逐步延伸并科学测算。

误区一：养老机构肯定不赚钱

错误点

犯了“眉毛胡子一把抓”的错误，混淆项目不同主体、不同阶段，按照自己的想象，和并不准确的数据来源，一概而论。

解决方法

对养老机构盈利的测算需要明确自身主体的定位，各算各账。

主体的区分通常分成几类：

1. 投资者、运营者

如很多大的集团公司，既是投资建设养老社区的投资建设者，又自己成立管理公司运营自己建设的项目，那么在测算时，应该将投资方主体，和管理公司分开核算，将养老机构的建设投资，根据管理者战略和需要，按照折旧或租金形式在二者之间做灵活分摊；按照项目时间进展的不同阶段“投资建设期”、“运营管理期”，将不同期间的成本费用做内部切割；总部支持、和运营一线的成本费用，做灵活分摊。

这样，才能在项目投入运营阶段，对项目本身是否“盈利”、对运营公司如何考核业绩，“亏损”，能否亏损几年，“盈利”，何时才能盈利，做科学的分析和决策。

2. 委托方、受托方

如现在非常普遍的“公办民营”、“公建民营”、以及未来可能成为趋势的“民办民营”等形式，投资建设方、和运营管理方，分属两个完全没有关系的主体。那么，两个主体的投资者，关注的核心就是在双方的租金（管理费、承包费）等的分摊方法。每个投资者，需要清晰计算自己的利润表和各项指标数据，通过变更不同的方案数据，做出动态的利润测算表，作为谈判的依据。尤其是项目的受托方，在评估是否接受运营管理一家机构时，一定要做出科学的预算，对现金流、盈亏点、可接受租金等“心中有底”，才能保证接手后能够持续运营，不能盲目接手“看上去很美”的项目。有时，一个项目的持续亏损，就会导致运营公司的生死攸关。

所以，在明确自身主体定位，各算各账的基础上，我的理解恰是“对双方而言”，“分别”一定要做“能够赚钱”的项目。

这里指的赚钱，

第一，双方各算各账，无论哪一方亏损，另外一方赚钱，都不是长久的平衡，最终会打破。所以委托管理的“定价”，是委托管理模式的核心（在之后的连载中，将会深入讨论这个问题）。

第二，绝不是暴利的赚钱，而是符合养老行业普遍规律的收益率和回收期指标，即经验数据。

第三，赚钱有一定的期间，通常养老行业的期间比其他行业更长一些。

第四，如果没有赚钱，但至少不要“赔钱”，也就是能够维持盈亏平衡点，因为，根据国内和国外多年的调研和经验数据，在养老行业，通过良好的经营管理，是可以盈亏平衡并且微利的。不亏损，是连锁发展的前提条件。

以上这些，就是养老行业盈利的特点。

误区二：养老机构的盈利测算，简单算算就可以了

错误点

养老机构的测算科学与否，对结果影响，差距很大，很可能直接导致“亏损、不亏不盈、盈利”错误结论，无法进行科学决策。

解决方法

养老机构由于微利行业的特点，“亏损、不亏不盈、盈利”之间，差别细微，所以对每个收入、成本、费用指标，都要精算，才能对项目投资的可行性，做出科学决策。

盈利预测精算的前提，是做出科学的经营预算。

盈利预测的收入、成本、费用，每一项数据，都是根据经营预算而来的。

经营预算，是根据项目的定位、定价、入住率预期、组织架构、各项支出预测而来的。每一个经营指标的估计，是否符合实际情况，科学合理，决定了最终的盈利预测是否接近真实运营情况。

经营预算和财务测算的过程，以自身经营计划为基础，还可以充分利用经验数据、定额数据、行业平均数据作为参考，以使测算更加合理。

误区三：养老项目的回收期普遍太长，不具有投资价值

错误点

仅仅计算回收期容易促使投资者接受短期项目，放弃有战略意义的长期项目。

解决方法

准确计算项目回收期，3年，5年，8年。。。对投资者意义差距很大。回收期结束，要考虑固定资产再投入。

养老机构的投资可行性分析，大家最常用的一个指标是计算投资回收期。回收期法是指投资引起的现金流入累计到与投资额相等所需要的时间。它代表收回投资所需要的年限。回收年限越短，项目越有利。

回收期法的优点是计算简便；容易为决策人所正确理解；可以大体上衡量项目的流动性和风险。但缺点是忽视了时间价值，把不同时间的货币收支看成是等效的；没有考虑回收期以后的现金流，也就是没有衡量盈利性；容易促使投资者接受短期项目，放弃有战略意义的长期项目。

（完）

授课专家：陈燕琼

北京美心优护科技有限公司总经理

清华大学工商管理硕士，中央财经大学经济学学士，中国注册会计师，注册高级企业风险管理师。国家养老护理员职业教材编委会成员，国家标准化研究院养老服务标准专家组成员，多次受邀担任北京市养老相关标准制定评审专家。公司受托管理北京市朝阳区康辉老年公寓项目负责人。2011年代表内地优秀养老业务从业者赴日本东京进行养老研修培训，历任安泰环球风险管理技术公司合伙人，香港威新集团中国投资公司财务总监。在养老机构整体运营、盈利测算方面有较深入理解和实践。

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