老年公寓(apartment for the aged)，是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。

随着我国人口老龄化进程的加剧，老年公寓等养老服务设施逐渐发展，相关的政策也是随着它们的发展而逐步制定的，如《老年人权益保障法》中规定:"国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施"。并且在用电、用地、税收等方面等制定了一些优惠政策。

尽管老年公寓在近几年来发展较快，但是也出现了很多烂尾工程，比如说曾经报道过的杭州紫荆苑、湖北红安养老公寓、韶关长者公寓等，根据记着回访，老人订金至今未追回，养老公寓不养老，反而害了老人，究其原因，欧英明德根据十几年来养老项目咨询策划经验总结了以下原因：

1.政策原因

很多养老项目，尤其是民办的老年公寓，他们由于缺乏政府和社会各界的资助和扶持，往往会遇到更多的困难与问题，需要国家制定具有针对性的扶持政策，例如医疗保障、贷款抵押、权益保障、税收等方面更优惠和更完善的政策。

2.市场原因

由于切法前期的市场调查，超市场需求开发，或者市场需求不明显而盲目开发，比如说湖北红安养老公寓就是如此，那么最后的结果只能是被市场抛弃。

3.手续办理

养老项目手续办理麻烦，总结起来，立项用地规划许可阶段主要包括项目审批核准备案、选址意见书核发、用地预审、用地规划许可等。工程建设许可阶段主要包括设计方案审查、建设工程规划许可证核发等。施工许可阶段主要包括消防、人防等设计审核确认和施工许可证核发等。竣工验收阶段主要包括规划、国土、消防、人防等验收及竣工验收备案等。其他行政许可、涉及安全的强制性评估、中介服务、市政公用服务以及备案等，有的时候某项手续反反复复需要办理很多次才能通过。

3.资金原因

一般养老项目，由于其特殊性，很难快速回本，众多房地产开发商还是当作地产项目开发，以为开售后就能快速回本，事实却并不是想象的那样，因此出现很多企业因为资金链断裂而无法继续运营。

4.管理原因

由于老年人的特殊身体状况，他们在公寓内居住时，所发生的身体损伤或者医疗问题，往往使老人及其家属和公寓的管理及服务人员之间产生纠纷、发生矛盾，造成这一现象的根本原因就在于当老人入住公寓时，双方的权利和义务没有明晰的规定，产生纠纷后没有可靠、有效的法律依据。这无论对老年人个人来讲，还是对老年公寓等养老设施的发展来讲，都是一个不容忽视的问题。

解决对策：

凡事预则立，不预则废

提前做好市场调查、企业发展规划、项目开发计划、项目定位、商业模式、盈利模式、功能分区、投入产出分析、概念性运营规划，好好向政府做一个专业性的、让政府满意的项目汇报方案。

哪有成功不了的项目，只有不用心做的项目。

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