，2016年南京市常住人口中0-14岁少儿人口、15-64岁劳动适龄人口和65岁及以上老年人口分别达到87.34万人、648.9万人和90.76万人，占常住人口的比重分别为10.56%、78.46%和10.98%。人口总抚养比为27.45%，比2015年上升1.03个百分点，人口抚养负担进一步加重。按照国际通行标准，65岁及以上人口占总人口的7%以上就进入老年型人口社会，南京市去年已经达到了10.98%。随着老龄化的加剧，养老设施不足正成为一大社会问题。

这一办法所称养老服务设施是指根据公共利益需要，为老年人提供饮食起居、生活照料、康复护理等服务涉及的不可分割销售的公共服务设施，具体包括养老院、社会福利院、敬老院、托老所、社区居家养老服务中心(站)、日间照料中心和农村老年关爱之家等。养老服务设施建设主要有单独新建(包括划拨用地建设、出让土地建设等)、新建住宅小区配建和存量房产改建等形式。

南京市政府要求，单独新建养老服务设施，须符合土地利用总体规划、城市总体规划和养老服务业发展规划，并按照养老设施布局规划实施。养老服务设施规划用地不得擅自改变用途；因公共利益确需变更的，应按照原审批程序报市政府批准。城市新区开发时，应按标准配建养老服务设施；城市旧区现有社区养老服务设施不达标的，区政府应通过购买、租赁、置换、改造等方式解决。配建的养老服务设施原则上集中建设，城市旧区不具备集中建设的可分散建设。

为了确保养老设施不缩水，这一办法明确，因公共利益确需征收养老服务设施的，应按照“先建后拆”原则，就近补偿建设或异地重新建设养老服务设施，其建设面积不得少于原占地面积和建筑面积。对擅自改变养老服务设施规定用途的单位和责任人，由所在地区政府责令限期改正；逾期不改正的，依法追究行政责任。

南京市政府提出，要鼓励各区、各单位利用闲置资源和存量房产改造成养老服务设施。如何在寸土寸金的城区里辟出更多的养老设施，这一办法给出了具体方向。其一，改造利用现有闲置厂房、社区用房等兴办养老服务设施，符合《划拨用地目录》且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变更。

其二，城市经济型酒店等非民用房转型成养老服务设施的，应报民政、房产、建设、国土、规划等部门备案。五年内可暂不办理土地和房产功能变更手续，满五年后继续用于养老服务设施的，可由产权人按有关规定办理使用功能变更手续。改造建设的养老服务设施，可由房屋产权单位组织实施，直接运营或引入社会力量运营；也可由社会力量租赁产权单位的房屋进行改造并运营。

为了便于这些设施改成养老院，南京市政府在办法中明确，现有闲置厂房、社区用房、城市经济型酒店、办公用房等房产及农村集体用地等兴办养老服务机构时可暂不改变房产性质直接申办消防设计审核、验收或者备案手续。养老机构建筑面积5万平方米及以上的编制环境影响报告表，建筑面积5万平方米以下的填报环境影响登记表。养老服务设施建设符合国家、省、市文件规定条件的，可享受税费减免、财政补贴等优惠扶持政策。

一方面是民营养老机构缺场地，不得不偏居郊区；另一方面是分布在城市中的旧厂房、旧学校、旧宾馆、烂尾楼等物业没有得到充分利用，甚至出现闲置。政府和市场都看到了其中的暗藏的机会，于是，将闲置物业改造养老院就成了一个好点子。这样做既解了政府的忧又省了企业的事，看上去一举两得啊！实际未必！

第一，建筑状况

建筑物设计使用年限是多少，目前已经用了多少年？建筑物是框架结构还是砖混结构，部分关键位置的墙体能不能打通？有没有电梯井，能不能安装医用电梯或外挂电梯？过道、房门宽度够不够，如果不够用，能不能拓宽？消防、上下水是否符合要求，能不能改？楼内各功能用房如卧室与卫生间高差大不大？相邻楼宇之间通道有没有高差，如果有的话能不能改？相邻建筑物之间有没有高差，如果有怎么解决无障碍交通？如果能够改动，结构布局，改造装修成本高不高？如果不能改动，住建局或规划局是否同意推倒重建？……这些问题一定要搞清楚，因为开弓没有回头箭，一旦动工就要往里面砸银子了。

第二，所处区位

如果拟改造物业位于市区或者紧邻市区，那么区位倒不是大问题，一般这种位置交通便利、生活配套充足，子女探望方便；但要考虑有没有充足的场地充当停车位和老人室外活动场地。如果拟改造物业师位于风景区的度假村、农家乐、疗养院等，那就要三思了，毕竟离主城区太远，交通不便，配套不足，会不会有人来、来了之后会不会长期入住之类的问题一定要思量清楚。

第三，周边环境

物业旁边是不是有噪音污染？有没有化工厂热电厂之类的空气污染源？旁边有没有大型主干道或者铁路轨道交通之类的基础设施？旁边如果有水系，水体有没有污染？有没有生活污水排放口？如果拟改造物业是旧厂房要尤其注意，这个工厂以前是生产什么的？有没有土壤污染？一些企业厂房的不再使用，留下了各种化学危害，有的土壤已经被污染，有的还存在一些辐射问题，改造成养老院，无疑是将老人送人到了危险的地方。而且，很多工厂都建设在了偏远的地方，多属于城市的郊区，在这样的地方建设养老院，儿女需要看望的时候，也不方便。这些地方远离城区，就会在各种公共设施上缺失，没有好的绿地，没有好的医院，假如老人旧病复发需要急救，岂不拉长了生命通道？

第四，所处地段未来规划

所处地段未来规划是什么？是产业园区还是商业区还是别的？最近几年有没有拆迁的可能？如果这个地段未来规划的是居住区或者休闲商务区，那么这样的规划还能给这个项目增加吸引力，是个加分项；最悲催莫过于投巨资改造的很漂亮，投入运营一两年还没收回成本，政府改了规划必须拆迁，投资损失且不说，还要在最短时间内找到合适物业安顿老人，想想这事儿就肉疼。

第五，土地性质与可使用年限

拟改造物业土地是什么性质？能不能改造成养老服务设施？土地是哪一年获取到的？还有多少使用年限？这些必须搞清楚。假如土地还剩下不到10年的使用年限，如果改造投资成本太大，就要慎重考虑了，十年的时间能不能收回投资，能不能盈利，得测算好，实在不行就不要强求。

第六，周边居民态度

如果闲置物业旁边就是居住小区，还要考虑居民们是不是反对？会不会拉条幅抗议？因为他们担心影响居住品质，同时改造装修会有噪音污染，影响生活；未来车辆进进出出不安全等等。这个因素也要考虑到位，切记一厢情愿地认为大家都同意，现实都是残酷的。政府提倡闲置物业改造成养老院，出发点是好的。但是企业在投资过程中要预见风险并规避风险，这样既是对自己负责任，也是对社会负责任的体现。