在“3·17”新政之后，商业办公（以下简称“商办”）项目正在回归运营本质。大量的存量商办资源也成为房地产开发商手中的“鸡肋”，如何将商办存量资源价值最大化？北京市、京投发展股份有限公司总裁高一轩1月23日在接受北京商报记者独家专访时建议，商办存量物业和用地可以作为多主体供应的来源，填补长租公寓和养老公寓的需求缺口，做到供需的有效对接。

等待疏解

　　第三方机构给出的数据显示，在“3·17”新政之前，北京有50%-60%的商办物业是直接销售给个人的类居住类物业，这也意味着本就该用做商业、办公等用途的商办物业，在市场实践中，一直存在供需不平衡的问题。

　　“有些商办用地的规划体量大大超出了所在区域的商办需求，一些规划中的业态也不符合在电商新零售时代对于体验式商业物业的质量标准，客观上造成了已建成运营的商办物业经营困难或难于销售，未开工的商办用地大量处于闲置状态。在特定时期，开发商甚至采用商改住的错误方式来消化商办用地的库存。”高一轩如是介绍。

　　相关统计数据显示，目前北京市的存量商办类产品，以写字楼和商业为代表处于高位库存状态，以北京市2016年的商办市场为例，写字楼产品新增供应约为146万平方米，其中，大约有60万平方米的产品因为难于销售被企业被动的自己持有，没有发挥实际的供给作用，剩余86万平方米中，有相当数量的商办物业被以公寓等其他产品形式实现对外销售。截至2017年底，北京市写字楼产品存量511万平方米，商业存量444.15万平方米，处于历史存量高位。

　　统计数据显示，目前北京市的存量商办用地也处于一个较高水平，北京在过去十余年间，合计出让1700余宗招拍挂土地，剔除工业用地之外，大约供应了商办类用地7000万平方米（按容积率折算）。而已经进入市场的物业实际成交面积大约4500万平方米，形成2500万-3000万平方米的潜在库存，这其中相当比例的商办用地处于拿地未开工状态。

　　在高一轩看来，商办项目以及商办用地的库存是由以下几个方面造成的：一方面，开发商在土地获取时存在对商办用地定价过于乐观或商改住等“打擦边球”的心理；另一方面，商办用地规划编制具有时点性特征，规划编制时往往无法准确预判未来几年的商办市场发展特征、供需关系等；此外，社会高速进入电子商务和物流交易时代，商办物业缺乏有效的市场依托和实际需求。

长租和养老两条路

　　如何盘活这些大量的项目库存和用地库存？在高一轩看来，将存量资源改造成为长租公寓和养老公寓，存在巨大的市场机遇。这也是供需协调的有效尝试。

　　长租公寓已成为2017年房地产行业新风口。研究表明，2016年中国房产租赁市场租金规模大约为1.1万亿元，预计到2020年这一数据达到1.6万亿元。在北京：一方面，庞大的城市流动人口有旺盛的基础租赁需求；另一方面，青年城市人口的租赁需求也在不断升级，传统的以个体业主为主体租赁市场即使经过专业企业的零星改造，仍然无法有效回应和满足他们的新型需求。而目前机构运营的长租公寓仅占整个长租公寓市场份额的3%。高一轩表示：“零散的租赁很难系统性地满足需求，因为有些需求是新生的，光靠改造单一房屋是不能解决需求的，还需要整个社区的集中打造。”

　　而养老公寓也是另一个蓝海产业。数据显示，中国在2010年前已经全面进入老龄化社会，并正加速向深度“老年型”发展。中国预计在2020年左右进入深度老龄化社会（65岁以上人口占总人口比超过14%），2035年左右进入超级老龄化社会（65岁以上人口占总人口比超过20%），老龄化已经成为广泛的社会问题。实际上，多路资本已陆续进入养老产业，房地产企业、保险公司、金融机构等纷纷布局。

　　有业内人士介绍，不论是长租公寓还是养老公寓，物业的解决目前以自建和租赁为主。此前也有多位长租公寓行业人士介绍，合适的物业资源较为稀缺，获取难度也很大，因此行业间的竞争也十分激烈。

新生需求无缝对接

　　在高一轩看来，利用存量和新增的商办物业来解决长租公寓和养老公寓物业供需不平衡的问题是可以试水和尝试的。他建议，政府可以引导社会新生需求与北京城市有限的建设用地资源进行无缝对接。

　　在具体落地方面，高一轩建议，首先要有法规引导，依法依规实现转型。这里需要规划国土和建设管理部门根据国家政策，出台鼓励符合条件、运营困难或处于闲置状态的商办用地转型发展长租公寓和养老公寓。从商办属性转为公寓属性，需要各部门的支持和批复。

　　实际上，不论是长租公寓还是养老公寓，都存在“回报周期长、回报率低”的问题，这也将一些人挡在了门外。针对这一问题，高一轩的建议是，规划国土和建设主管部门可以在充分调研、结合市场实际的基础上，编制两类物业在规划、建设、运营上的准入标准。可以仿照绿色建筑评级标准对于优秀的长租公寓和养老公寓进行评级，规范引导企业打造高质量的长租公寓和养老公寓。“另外，协调财政部门和银行、保险、证券等监督管理机构及市场主体，从金融、财政角度给予住房长租市场相关支持。建议政策允许提取公积金支付房租，开展REITs试点。仿照市政基础设施等民生领域项目，给予长租公寓低成本融资的金融支持。财政方面建议对于由商办用地打造的长租公寓产品给予一定的税收等方面优惠。”

　　在养老公寓方面，高一轩进而建议，政府有关部门对于有条件的商办用地，可以定向支持发展租赁型养老公寓。高一轩说：“这种改变应经过严格的案址勘测和养老物业、养老产业的预设计，对相关主体的资金来源、运营模式、专业能力进行严格规定和审查。对于适老群体的容纳应参照教育、医疗体制的兼顾性，兼顾商业性的市场化和保障性的片区化。养老公寓的物业必须以自持租赁为基本经营模式，不得变相销售。通过这种方式，以养老用地的设立为契机，打通医疗、康复、教育、金融、保险等多个领域和行业，改变中国式养老有模式无载体的窘境。”

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