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在美心分享 | 对养老机构盈利测算理解的三个误区这篇文章中我们谈到养老机构的盈利测算不能简单算算，而应该精算。那么投资者在进行项目可行性分析时，究竟应该如何精确计算呢？
回答就是——先做详细的经营预算。这个顺序不能颠倒。
因为所有盈利预测中的指标，都是根据对应的经营预算得来的，都由一个假设（或者说公式）推导出来。
这样做出的盈利测算，才是有依据的、符合经营实际，并且是动态的，可以变换不同变量，做出动态测算，为制定决策提供依据。
下面我们先以计算“经营收入”为例，来理解经营预算和盈利测算的制定过程。
收入
与“收入”这一财务指标对应的经营预测包括：
1、老人入住率预测，比如1年逐步住满？2年逐步住满？。。。
对入住率的预测，要根据机构定位（面向的老人类型）、所在位置、周边类似机构的入住速度、积累的潜在客户群等，做出客观估计。按月估计。
2、老人流失率预测，比如按月自然流失5%？。。。
做测算时，容易忽略老人流失率.运营初期，机构老人流失率往往很高，因为老人容受周边因素影响，如类似机构对老人的吸引、朋友的影响等，并且存在对新环境的抵触和不适应。此外，由于身体变化、疾病等导致去世等，也存在一定的自然流失率。对于一家新开机构来说，维持不变的入住率，很不容易，意味着要有高于这个入住率的实际入住人数，来抵消流失率的影响。
3、养老机构收费类型和定价，收费类型分为收入类和押金类：
根据定位自理型、半自理、不自理老人为服务对象的机构，收入来源也不相同。
“标准型”养老机构，是指传统意义上，按月收取“床位费+服务费+餐费+一笔入住押金”的养老机构，这类养老机构占目前养老机构的大多数。
“医护型”养老机构，是指具有医保资质、或内设医务室，可以有医疗性收入的养老机构、护理院、康复公寓、临终关怀院等，除了“标准型”机构的收费项目外，还可以有医疗性收入。
“地产型”养老机构，是指从开发建设投资开始，到后期持续运营，通常采取销售、租售结合、收取会员费等方式，所产生的房地产销售收入、会员费、押金、以及按月收取的服务费。
收入类是指能够计入财务报表“收入”的收费，如：
1. “标准型”养老机构的床位费、护理费（服务费）、餐费、安置费、取暖费（空调费）、单项收费（如尿不湿、隔尿垫等用品费、保健康复费、陪同就医费等）；
2. “医护型机构”的医疗服务费（如各项基本治疗费用、具备医保资质机构的医药费等）；
3. 按收住老人数量计算的政府补贴收入；
4. 床位建设补贴，来源于“社会力量建设的非盈利性养老机构一次性建设补贴”政策，各地金额有所不同。
5. 资金运用收入，指取得各项正现金流，进行资金运用取得的收益。
押金
押金类是指不能计入“收入”的收费，但可以弥补机构现金流，包括收取的各类老人入住押金，包括入住保证金、押金、会员费（地产模式为主）等。
将以上入住率、流失率预测、收入分类、定价等运营规划指标，按照月份估计，然后一一对应到盈利测算中，计算出盈利预测中的“收入”部分。连续计算10年以上。
成本、费用
成本、费用等指标的计算，也是由相关经营预算一一对应计算出来的。
简单地，可以将养老机构的成本和费用合并在一起来计算。主要包括三大部分：
1. 租金（折旧、摊销、管理费）
前期投入的装修改造投入摊销、固定资产设施设备折旧、场地租赁费、承包费或管理费，是养老机构成本的第一个主要部分。
在目前国内物业租金偏高的现状下，租金通常占到了机构整个运营成本的40%～50%。在日本，养老产业发展的成熟阶段，物业成本通常占1/3，为连锁养老机构每家独立核算能够盈利创造了基本条件。这同时也是制约国内机构连锁发展的一个瓶颈。
机构连锁发展，评估项目是否可行时，租金、装修改造、固定资产投入是最重要的评估指标之一，应动态测算，设置底线。租金和摊销高于底线的项目，后期怎么运营，都是亏损。
2. 人工成本
由于养老机构是劳动密集型服务业，人工成本是非常关键的成本项目。也是影响机构“盈利”、“亏损”、“不亏不盈”的关键点。成功的运营管理，人力成本控制地不多不少。
人工少，影响服务质量、增大员工负荷等弊端，一般容易理解。“人工越多、服务越好”，也是个误区。有时，人工多，反而造成人浮于事、效率低下、降低员工收入、破坏机构文化等负面影响。当然，更增加了机构成本，造成亏损。
如何精算出预算的人工成本呢？
依然是要从经营预算开始——首先制定机构的组织架构、岗位设置、根据未来收住老人的类型（自理、半自理、不自理、失智）和排班等，制定服务人员配比，与收入预算中的老人入住率指标一一对应，计算出人员数量。 再根据每个岗位工资预算，乘以各岗位员工数量，计算出各部门员工成本，和总员工成本。
计算员工成本时，往往容易疏漏的关键点包括：员工社保费用、加班费（考虑综合工时等计算）、年终奖、宿舍支出、福利费、劳保费、培训费、每年员工工资涨幅、CPI通货膨胀因素工资涨幅。不要漏掉这些计算，否则会低估员工成本。
3. 物业费用
包括水电暖、保洁、园林绿化保安等。根据定额数据，和行业通用消耗量数据合理估算。节能降耗。
4. 其他支出
包括办公费用、营销费用、差旅费、招待费、杂费等。
以上，是将成本和费用合并计算的方式。相对应的，还有将成本和费用分开计算的方式。也是作为集团投资者，计算更加精确合理可以考虑的方式。
分开计算时的“成本”，是和收入相关的“变动成本”，包括餐饮成本、机构老人意外险等。费用，核算所有的固定成本，包括上述各项成本。分开核算的好处是，可以将收入和成本的对应关系更加清晰，机构的固定费用一目了然，即便不入住老人，也要发生的支出。对计算一些机构的盈利状况的关键指标是很有好处的。
（完）
授课专家：陈燕琼
北京美心优护科技有限公司总经理
清华大学工商管理硕士，中央财经大学经济学学士，中国注册会计师，注册高级企业风险管理师。国家养老护理员职业教材编委会成员，国家标准化研究院养老服务标准专家组成员，多次受邀担任北京市养老相关标准制定评审专家。公司受托管理北京市朝阳区康辉老年公寓项目负责人。2011年代表内地优秀养老业务从业者赴日本东京进行养老研修培训，在养老机构整体运营、盈利测算方面有较深入理解和实践。
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